venerdì 4 marzo 2011

Mutuo ma quanto mi costi?

Oggi sfogliavo una rivista di un'agenzia immobiliare, leggo un annuncio e provo a ipotizzare l'acquisto di una casa a Napoli (zona Capodimonte), 3 vani (2 camere, 1 soggiorno, cucina e bagno), 75 mq. al costo di € 260.000,00 .

Mi sono chiesto: ma quanto mi costerebbe comprare questa casa aprendo un mutuo?

Migliore offerta sul mercato al 3 marzo 2011 per un mutuo a tasso fisso e rate costanti:

-banca selezionata: Banco di Napoli S.p.A.
-costo immobile: € 260.000,00

-rata fissa mensile: € 1.500,81
-n° rate: 360 mensili
-durata del mutuo: 30 anni
-t.a.e.g.: 5,88%

interessi banca: € 280.292,70
quota capitale: € 260.000,00

spese varie: € 2.344,90
costo totale
del mutuo: € 542.637,60


Da questo esempio si evince che una banca (e qui parliamo della migliore offerta presente attualmente sul mercato) vi chiede PIU' DEL DOPPIO del prezzo dell'immobile per concedervi il mutuo: per una casa che costa 260mila euro vi chiede 280mila euro di quota-interessi da restituire.

Inoltre, per ottenere un prestito devi dare delle garanzie; quelle richieste generalmente sono:

- Garanzia reddituale:
E' quella di avere un reddito sufficiente per il rimborso del capitale erogato. Solitamente la rata massima che viene considerata dalla banca può oscillare tra il 35 e il 50% del reddito familiare.
- Garanzia reale:
L'altra garanzia offerta alla banca per l'erogazione del mutuo è l'immobile che si acquista sul quale viene iscritta un'ipoteca di 1° grado.
Ciò vuol dire che in caso di mancato pagamento delle rate di mutuo la banca, dopo aver sollecitato il mutuatario al rientro dei pagamenti non fatti, può cedere la pratica al suo ufficio legale per il recupero del credito fino ad arrivare alla richiesta di vendere il bene all'asta (e quindi farvi perdere la casa).
L'iscrizione ipotecaria è di norma fatta per una somma superiore all'importo di mutuo, e va dal 150% al 250% della somma richiesta.

Beh immagino che molti di voi avranno già un livello di bile elevato per il nervosismo nel leggere questi dati, ma tenetevi forte per questa altra cosa che sto per dirvi.
Le banche creano quei soldi che vi prestano DAL NULLA, senza nessun controvalore reale, semplicemente digitando quella cifra sul pc del loro computer.
Sapete come fanno?
Semplice, utilizzano la RISERVA FRAZIONARIA: ossia la percentuale dei depositi bancari che per legge la banca è tenuta a detenere sotto forma di contanti o di attività facilmente liquidabili, ossia l'insieme delle poste contabili che, in percentuale rispetto ai depositi, un istituto di credito non può erogare.
In europa abbiamo una riserva fazionaria al 2% come stabilito dall'articolo 4 del regolamento 1745/2003 della BCE.
Questo significa che se andate in banca a depositare 1000 euro sul vostro conto, la banca ha l'obbligo di "conservare in cassa" solo il 2% di quella cifra, ossia 20 euro e prestare il restante 98%, ossia 980 euro a chi volesse un prestito.
Si parla anche di "moltiplicatore bancario" perchè a fronte di una percentuale di riserva pari al 2% la banca può arrivare a prestare fino a 50 volte tanto: da un deposito di 100,00€ genera 5.000,00€, creando 4.900,00€ dal nulla.

Quali sono le conseguenze di questo giochetto del deposito-prestito connesso alla riserva frazionaria delle banche:
- creano denaro ex-nihilo
- pretendono dall'acquirente garanzie pari a 3 volte tanto l'ammontare del prestito richiesto
- pretendono una quota interessi pari\superiore alla quota capitale (es.: chiedi in prestito 100 ma ti indebiti per 200)
- indebitano l'acquirente di un immobile a lavorare per 1/3 della sua giornata per 20-30-40anni della sua vita per pagare le singole rate del mutuo (sperando sempre che questo abbia un lavoro e un tenore di vita che gli permetta il pagamento di ogni singola rata fino all'estinzione del debito)
- qualora l'acquirente non riuscisse più a pagare le rate del mutuo, le banche si impossessano della casa e la vendono all'asta, lasciando l'acquirente senza nulla in mano.

Questo è solo un aspetto del nostro sistema bancario, in cui le protagoniste (le banche) schiavizzano i cittadini, in maggioranza ignari del reale funzionamento dei meccanismi bancari e monetari.
Il colmo è che l'acquirente sembra essere quasi grato all'operatore di banca che gli concede il prestito, senza sapere che si sta indebitando per 30anni della sua vita offrendo il sacrificio del suo lavoro, i suoi risparmi, il suo tempo, il tutto in cambio di una cifra digitata su un computer.

La riserva frazionaria (signoraggio secondario) è uno dei motivi per cui:
1) se tutti i correntisti di una banca X si recassero allo sportello per pretendere tutto il denaro sul proprio conto la banca non li avrebbe, semplicemente perchè tutto quel denaro depositato NON ESISTE nelle casse della banca.
Provate a chiedere al vostro direttore di banca: "che succede se domattina tutti i correntisti di questa filiale si mettono in fila e vogliono riscuotere il proprio denaro?"; son sicuro che vi darebbe una risposta vaga ed imbarazzata, ammesso che vi risponda!
2) da ciò si spiega la spinta sempre maggiore a proporre conti correnti online gratis e carte di credito\debito in regalo, perchè si vuole gestire tutto il denaro elettronicamente in maniera molto più agevole per le banche, abolendo del tutto il denaro cartaceo.

Se volete approfondire l'argomento cercate in rete: signoraggio primario, signoraggio secondario, riserva frazionaria.


Salvatore Tamburro

15 commenti:

  1. dopo aver visto mio padre ammazzarsi di lavoro e di doppi lavori per 20 anni(in tempi meno grigi di questi),sono decisamente scettico sull'acquisto di una casa.
    Per ora abito in affitto,alcuni mi dicono che spendo soldi inutilmente perchè la casa non è la mia...io rispondo che nemmeno facendo un mutuo ho la certezza che sia mia ...visto e considerato che se per disgrazia ..mi ammalerei o mi succedesse qualsiasi altra disgrazia ..vedrei la mia casa finire nelle mani della banca ...complimenti per l'articolo!!!
    ciao, saluti
    Andrea

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  2. problema risolto! nessun giovane oggi potrà mai avere garanzie lavorative e quindi un mutuo e qunindi una casa!
    sono pronta a pagarla quella cifra se mai nella vita mi dessero la possibilità di avere un lavoro!
    valentina

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  3. siamo vittime di prestiti di strozzini legalizzati! Purtroppo questo è il sistema bancario ed economico che ci circonda! Complimenti per l'ottima analisi.
    Saluti
    Guido (Roma)

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  4. cercate anche NWO

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  5. Ma davvero pensate di poter acquistare una casa da 260 mila euro senza avere il becco di un quattrino?
    Stiamo tanto a dire che non dobbiamo andare a chiedere soldi in prestito alle banche e poi facciamo ragionamenti di questo tipo?

    Sono anni che vedo giovani buttare denaro in motociclette, automobili, discoteche, aperitivi.
    Chi ha le le mani bucate e non e' capace di tenersi in tasca un euro come puo' pensare poi di prendere casa indebitandosi per 30 anni?!?!?
    Chiaro che non tutti sono uguali, ma la maggior parte dei giovani spendono tutto cio' che viene loro dato dai genitori e si trovano a voler comprare casa senza un euro da parte.
    Se si tiene al proprio futuro bisogna fare economia fin da ragazzini, imparare a mettere da parte, "come le formiche".
    Vedo troppe cicale in giro... e poi al lupo al lupo.
    Chi non ha il becco di un quattrino cominci a risparmiare, invece di pensare di comprarsi l'appartamento coi soldi delle banche, che gia' sappiano ci prestano a caro prezzo

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  6. no lavoro=no casa=vita precaria=morte

    comincino a creare lavoro umano poi se ne riparla. io do ragione ai giovani spendete, spendete e godetevela, tanto non andrete mai in pensione

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  7. Secondo me, sono due problemi differenti:
    - da una parte le banche, che non ci prestano i soldi a caro prezzo, ma abusano della loro posizione grazie a politici compiacenti (scelti da noi eh!).
    - dall'altra i ragazzi che non vogliono seguire i modelli dei loro genitori e voglio tutto e subito, molto spesso senza fare i conti con il "lungo periodo".
    Qui credo si parli della prima questione, la seconda è solo marginale, e ci sarebbe molto da discutere sul perché si comportino così.

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  8. quando capiremo la differenza tra necessità apparenti e reali, allora dei soldi non ce ne faremo nulla.

    riduciamo i nostri vizi e scopriremo che si vive molto meglio con poco ma liberi.

    naq

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  9. mi fate quasi impressione nel momento in cui siete tutti fieri e cercate di capire cose che non vi competono, non siete fatti per capire, e in fondo non volete capire....
    la riserva frazionaria, non serve sei tu...
    la copertura per i soldi che vengono stampati sei tu stesso, o la casa se non hai un lavoro....a che serve l'oro...se di volta in volta si prendono garanzie come case materiali vari o la vita?!?!....l'oro era solo il formaggio sulla trappola


    se solo lontanamente capisce vi rendereste conto della profonda stupidità e capireste che c'è dell'altro....siete allevati schiavi e morirete schiavi, non pensate di estraniarvi, chi ha barattato la vostra libertà e vita, e voi nemmeno capite quanto, sono stati i vostri genitori, dovete capire questo.....voi non potete capirlo davvero.....potete solo farneticare: se aveste capito realmente.....non stareste neanche a parlare: c'è poco da dire

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  10. ANTONIO_DS:
    A sembra che l'interesse sia semplicemente il prezzo che si paga per poter usufruire di un bene (soldi convertiti in beni immobili) che altrimenti non si potrebbero avere a disposizione...
    Ma ritengo che l'operato delle banche sia molto più nocivo e deleterio sotto BEN altri punti di vista....

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  11. Concordo con Naq e con Antonio, ci propinano troppi vizi e la maggior parte della gente vive legata ad un sistema che é poi difficile staccarsene;
    se é possibile convertire denaro con beni immobili sono daccordo.

    Accontentarsi di una piccola casa é la scelta migliore magari scegliendola fuori da Capodimonte, se decido di aprire un mutuo devo aver le palle e la convinzione di pagarlo, se sono dipendente nn posso pretendere di aver solo quel lavoro, devo pensare anche ad un piano di sicurezza ed un'altro ancora.
    Sapendo che nn avremo più una pensione dobbiamo organizzarci a livello individuale, una piccola proprietà può essere rassicurante per un nostro futuro.

    Orgoglioso operaio del primo commento, pensi di vivere tutto il resto della tua vita in affitto fino a che crepano i tuoi?
    Fare di tuo padre un martire?
    O é meglio pensare che un giorno persone potrebbero avere bisogno proprio di te ed avere più soddisfazioni di quelle che hai ora?

    Quelli che vogliono fare i padroni ci son sempre stati e sempre ci sarànno, sono tristemente malati.
    Ti permettono di giocare a carte? impariamo i loro trucchi, nn possiamo far parte del sistema e poi lamentarcene.

    Oltretutto si stanno scavando la fossa da soli.
    Giulio Parsimon

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  12. Giano ha detto una cosa giustissima!!!

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  13. Questo articolo mi sembra un po' troppo facilone e populista... non voglio difendere le banche, per carità, ma per completare correttamente il ragionamento occorrerebbe aggiungere alcuni parametri quali:

    1)Le banche ci indebitano a vita per pagare un mutuo. Vero. Ma chi ci costringe a farlo? Nessuno. Che alternativa ho all'acquisto di una casa? Pagare un affitto o vivere in albergo. Quanto mi costerebbe questa alternativa? Più o meno che pagare un mutuo?

    2)Le banche ci chiedono il doppio di quanto ci prestano. Vero. Ma quanto varrebbero i 260.000 euro tra 30 anni? calcolando un'inflazione annua del 2.5%, varrebbero circa 65.000 euro. Quindi è come se ci chiedessero 260.000+65.000. E quei 65.000 rappresentano il "costo" del prestito erogato. Spalmato su 30 anni, sono 2.000 euro all'anno che la banca si trattiene. I numeri non sono più così spaventosi, no?

    Il ragionamento da seguire dovrebbe essere questo: se riuscissi a mettere da parte 8.700 euro all'anno per 30 anni (senza contare l'inflazione), tra 30 anni potrei comprarmi quella casa senza indebitarmi. Però io la casa la voglio adesso, quindi pago qualcosa di più alla banca per averla adesso.

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  14. ma ancora a dire ste cazzate, salvatò? La riserva frazionaria non crea un bel niente dal nulla. Supponi per semplicità di calcoli che sia al 10%. Se io deposito 100 euro, 10 vanno in riserva e 90 possono essere prestati. Se li rideposita, 9 vanno in riserva e 81 possono essere prestati, e così via finchè non si hanno 100 in riserva, che sono il deposito iniziale, e 900 prestati. Sembrerebbe che si crea denaro dal nulla, ma, ops, strano, voi finti ignoranti (si perchè ormai non posso più credere che lo fate ingenuamente) vi dimenticate sempre di dire inserire nell'equazione i depositi. Infatti avremo:
    depositi-----riserva-----prestiti
    100------------10-----------90---
    90-------------9------------81---
    81-------------8.1----------72.9--
    ecc, il totale è------------------
    1000-----------100----------900--
    guarda caso fa zero. Niente è creato dal nulla.
    Cosa succede se tutti andiamo a ritirare? Succede che in primis quando fate un conto corrente, per l'articolo 1384 del codice penale la banca diventa proprietaria del denaro che depositate e che ve lo restituisce, previo preavviso, quando lo richiedete. Quindi la banca cosa fa: vi dice di tornare qualche giorno dopo, monetizza i titoli o le obbligazioni che ha in cassa,e vi da i vostri bei soldini.
    Così salvatò li puoi mettere sotto il materasso come tanto agogni.

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  15. se i 900 prestati finissero sotto il materasso avresti probabilmente ragione ma credo sia così.

    Ad ogni modo tutto corretto e sacrosanto quanto scritto pero' c'è un pero'....nel senso che l'alternativa al mutuo è comunque un affitto che in linea di massima corrisponde all'importo della rata. il tutto si riduce quindi nel valore che puo' acquisire l'immobile nell'arco temporale del mutuo (30 anni??) . il vero dramma sarebbe se come negli USA gli immobili perdono parecchio valore (fino al 30% se non erro) ed allora il capitale da rimborsare sarebbe più elevato del valore della casa...lo dico perchè io ho un mutuo 30 annale tasso fisso e visto l'andazzo dell'euro sto valutando di liberarmene se riesco a marginare un poco....ma chi puo' prevedere il futuro?? cosa farà la bce e l'europa? tutto sembra destinato all'austerity ma se tra un mese decidono di innondare il mercato di liquidità?? in quel caso il mio mutuo tasso fisso sarebbe buona cosa...che casino... :(

    saluti
    Furio

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